被认定为受害者的那一天与押金退还的那一天之间
梳理将于11月13日施行的传贳诈骗最低保障制，从认定、核算、申请到结算全面解析
商业11月13日，新窗口开启前需要理清的事项
从得知出台了扶持政策，到钱真正打进自己账户的那一刻，中间需要核实哪些内容？
由国家为传贳诈骗受害者保障部分押金的“最低保障制”与“先垫付·后清算”制度将于2026年11月13日起正式施行。 韩国国会于4月23日通过了修订案（法律第21634号，5月12日公布），政府于10月6日的国务会议上审议通过了包含核算标准的施行令。国土交通部表示，已在今年的第1次追加更正预算中确保了约 279 亿韩元的相关预算。
光看新闻标题，很容易被理解为“国家会退还三分之一的押金”。但如果把法律、施行令以及施行规则的原文摆在一起对照，就会发现从头到真正领到钱，一共要跨过四道关卡。包括被认定为受害者、符合最低保障对象、在适合自身情况的时机提出申请，以及日后与追回款项进行结算的过程。在本期内容中，我们将逐一拆解这四道关卡。由于每个人的给付资格与具体金额均由韩国土地住宅公社（LH）审核决定，因此建议大家将本文作为理清自身情况核对清单的参考指南。
第一道关卡：认定为受害者只是一张门票，而且门票之间并不平等
所有的支援措施，都始于根据《全税诈骗受害者支援及居住稳定相关特别法》（以下简称《特别法》）所作出的受害者认定。承租人向市、道提交申请书后，相关部门须在 30 天内完成受害事实调查，国土交通部全税诈骗受害者支援委员会自议案提交之日起 30 天内（仅限延长一次，最多 15 天）进行审议并表决。认定决定书送达之日起 3 年内，即为申请各项支援的有效期。
这道门槛并不低。根据国土交通部发布的数据，仅在 9 月这一个月内，委员会审议的 1,642 起案件中，最终获批认定为受害者的只有 623 起。有 583 起因不符合条件被否决，208 起因可通过保证金保证保险或最优先受偿金等途径全额收回保证金而被排除适用。另有 228 起异议申请被驳回。截至 9 月 30 日，累计认定案件达 41,559 起。
这里有一个很多人容易忽略的关键细节。《特别法》所称的“全税诈骗受害者等”并非只有一种类型。该法第 2 条第 4 项将其细分为三类：
- 甲款（全税诈骗受害者）：同时满足第 3 条全部四项要件的承租人。这四项要件包括：具备对抗力1与确定日期、保证金在 5 亿韩元以下（委员会可在 2 亿韩元幅度内上调）、多数承租人遭受损失或预计遭受损失，以及有相当理由怀疑出租人无意返还保证金。
- 乙款：除保证金要件外，满足其余各项要件的承租人。保证金超出上限的情形属于此类。
- 丙款：满足保证金要件与欺诈要件，并已完成迁入申报且取得确定日期的承租人。与无合法出租权限者签订合同的情形也包含在内。
新版最低保障制度所涵盖的“最低保障受害者”，仅指其中的甲款和丙款承租人。乙款承租人在该法第 25 条之 9 第 1 款中被排除在外，不具备大韩民国国籍的人员也被明确排除。换言之，即便同被认定为受害者，也有人无法走到最低保障这一窗口前。认定决定书上明确注明了属于哪一款，因此最先需要核对的文件就是这份决定书。
第二道关卡：“保障三分之一”不是额外补贴，而是一条托底线
最低保障制的计算公式载于《施行令》第四条之四。其实比想象的要简单。
最低支援金 = 保证金的三分之一 − (拍卖·公卖分配额 + 从出租人等处收回·清偿金额 + 已领取的拍卖差价收益2·租金支援额)
也就是说，把你目前为止收回的金额全部相加，如果不满保证金的三分之一，国家只补足缺口部分。如果已收回的金额已经超过三分之一，则没有任何最低支援金。像房产中介损害赔偿金这种通过其他途径实际追回的款项，也全部计入已收回金额。
我们用国土交通部给出的示例来算一笔账：假设保证金为 1.5 亿韩元，最低保障金就是其三分之一，即 5000 万韩元。如果通过拍卖分配拿到 2000 万韩元，通过拍卖差价收益拿到 1000 万韩元，那么截至目前的收回额为 3000 万韩元。因此，最低支援金为 5000 万韩元减去 3000 万韩元，即 2000 万韩元，最终累计收回额达到 5000 万韩元。在 1.5 亿韩元中，仍有 1 亿韩元处于无法追回的状态。
法律中也明确规定了不可申请的情形（特别法第二十五条之九第二款）：
第二项事由仅适用于 11 月 13 日之后首次作出拍卖裁定或公卖公告的案件（附则第五条）。这意味着，仅仅因为在已展开的拍卖程序中错过了分配要求期限，并不会直接被排除在外。反之，对于今后新启动的拍卖，如果不提出分配要求，最低保障这扇门就会彻底关闭。
已经被认定为受害者的人同样适用。附则第四条规定，在施行前已被认定为最低保障受害人的人员同样适用新条款，且该情况下的 3 年申请期限自 11 月 13 日起重新起算。
此外，还有一项必须仔细权衡的条款：一旦领取了最低支援金，便无法再享受特别法第二十五条、第二十五条之二、第二十五条之三规定的公共租赁住房支援（特别法第二十五条之九第三款）。此前由 LH 收购受害住宅，将拍卖差额收益转作保证金、让受害者最长免租金居住 10 年的支持措施，正是基于这些条款。现金形式的最低支援金与住房支援究竟哪种更划算，因人而异。如果你已经居住在公共租赁住房中，或是已经申请了收购，建议在申请前向传贳受害支援中心或 LH 详细核实这一条款在自身情况中将如何执行。
第三道关卡：何时申请，取决于你的房子处理到了哪一步
由于必须先确定收回金额才能计算最低支持金，因此《施行规则》第12条根据受害房屋的处理路径，将申请时机分成了四种情况。
| 我的情况 | 可以申请的时间节点 |
|---|---|
| 已请求LH等公共住宅事业者收购受害房屋 | 拍卖差益（差额）核算完成之后 |
| 公共住宅事业者根据《法》第25条第4款但书规定直接收购 | 收购完成之后 |
| 已请求收购信托诈骗受害房屋 | 差额核算完成之后 |
| 不属于上述情形 | 拍卖分配·公卖分配完毕，或信托诈骗受害房屋转售给第三方之后 |
受理与发放由LH负责（《施行令》第5条第2款）。申请表需附上认定决定书、租赁合同复印件、居民登录表抄本、身份证件、受害房屋全部事项登记证明书，若拍卖或公卖已经结束，还需附上分配表或分配计算书，若已从出租人处获得部分清偿，则需附上相应凭证。信托诈骗受害者还需要提供信托原簿。
LH必须自收到申请之日起90天内作出是否发放的决定。若存在补正材料等不可避免的由由，可延长一次，最长可延长30天。如果对决定或金额有异议，可以根据《行政基本法》第36条向LH提出异议申请，期限为自收到处分之日起30天内。因此，即便材料从一开始就准备齐全，最好也按照从申请到作出决定最长可能需要三个月来做好规划，这样才更为稳妥。
第四个关卡：提前领款者附带苛刻条件
如果必须等拍卖结束才能申请，那么遇到拍卖拖延数年的人就只能无休止地等待。为了解决这个问题，制度设计了先行垫付机制。不过适用对象并不宽泛。法律第25条之10将对象限定为多项承租人中与不具备合法租赁权限者签订合同的承租人，即信托诈骗5等无权签约受害者。虽然法律允许“由总统令另行规定的其他人”纳入范围，但在本次施行令修订案中，并未找到追加对象的条款。
先行垫付金额为最低保障金额扣除已受偿金额及已收取的租金补助金额后的余额（施行令第4条之5）。由于拍卖尚未结束，因此不扣除拍卖分配额。按照国土交通部的测算示例，若保证金为1.5亿韩元、租金补助金额为1,000万韩元，则先行垫付金额为4,000万韩元。申请必须在受害住宅处置或信托诈骗受害住宅收购结束前提出。
作为先行受领的代价，附带了三项条件：
第一，国家（LH）受让租赁保证金返还债权后，相应金额的优先受偿权也随之转移，领取先行垫付款的人在清算结束前必须维持对抗力（法律第25条之10第3款）。对抗力是必须实际占有房屋并维持迁入申报（户籍登记）才能产生的权利，因此如果在清算前迁出户籍就可能产生问题。一旦失去对抗力导致优先受偿权无法行使，就可能成为追回补助款的对象（法律第25条之11第2款）。
第二，事后需要清算。如果通过拍卖、公卖分配等实际收回的金额（清算对象额）多于先行垫付款，则可追加补领差额；如果等于或少于先行垫付款，则不再追加支付，直接结清（施行令第4条之5第2款）。即使清算对象额少于先行垫付款，制度设计上也不会要求退还已领取的钱款。但在这种情况下，如果日后从出租人那里追回了更多保证金，多追回的部分就必须退还。
第三，负有申报义务。在领取最低补助金或先行垫付款后，如果追加收回了保证金，或者领取先行垫付款后自行买下了受害住宅，必须毫不迟延地进行申报并退还款项。若不申报、虚假申报或未在期限内退还，将被处以3,000万韩元以下的罚款（法律第34条）。未退还的金额将比照国税强制征收的先例进行强制征收。
四道关卡一览
| 阶段 | 负责方 | 法定期限 | 核实要点 |
|---|---|---|---|
| 受害者认定 | 市·道受理 → 国土交通部委员会 | 调查 30 天，审议 30 天（+15 天） | 决定书上注明的认定类型（（甲）·（乙）·（丙）目） |
| 最低保障对象判定 | 法律条文 | 无 | 是否属于（甲）目·（丙）目、国籍要件、排除事由 |
| 最低支持金申请与决定 | LH | 决定 90 天（+30 天），提出异议 30 天 | 针对自身情况的申请时机、回收金额证明 |
| 先行支付与结算 | LH | 决定 90 天（+30 天） | 是否属于无权签约受害、是否维持对抗力 |
Oswarld视角
研读这项制度时，最引我瞩目的是“最低保障”这一名称与其实际运作机制之间的距离。名称听起来像是国家在兜底保障一定数额的资金，但法条规定的实质是一条底线——在把受害者已经挽回的全部款项相加之后，补齐剩余的缺口。而且，只有跨过认定类型、国籍、是否申请参与分配、申请时间点等一道道门槛，才能触及这条底线。
我并不认为门槛多本身就是个问题。既然是用公共财政弥补个人损失的制度，自然需要防止重复发放的计算公式与事后结算机制；国会与政府在三分之一与二分之一之间反复争论后才划定这道防线，这一点也值得记录。只是我想指出，弄清这些条件的负担，几乎全落在了受害者身上。读懂认定决定书中的具体“项别”，核对自己的拍卖进行到哪个阶段，在现金补助与公共租赁住房之间做出抉择——这些事情全都要由已经失去押金的人自己来承担。我希望制度的指引说明与其强调“保障三分之一”这样的数字，不如先告诉受害者“你正站在哪一道关卡门前”。
结语
这次制度改变的是追回损失的底线。这并不意味着打开了全额拿回保证金的途径，而是建立了一项机制，为受偿金额不足三分之一的受害者补齐差额。11月13日之后的实际受理公告、表格与申请窗口，请通过LH与国土交通部的官方指南再次确认。针对个人具体情况，可前往全国全税受害支援中心进行咨询。
💬 读者，您第一次听说“国家保障三分之一保证金”的消息时是如何理解的？您将其理解为了兜底底线，还是额外发放？欢迎在评论区留言分享。
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参考资料与延伸阅读
核心来源
- 国家法令信息中心，《关于传贳诈骗受害者支持及居住稳定的特别法》（法律第21634号，2026年5月12日公布，相关条款2026年11月13日施行）···核对了第2条、第3条、第12条~第14条之2、第25条之9~第25条之11、第34条，附则第4条·第5条。
- 国家法令信息中心，同法施行令（总统令第36754号，2026年10月13日公布，2026年11月13日施行）···包含最低支持金测算（第4条之4）、先行垫付金测算与清算（第4条之5）、LH委托（第5条②）。
- 国家法令信息中心，同法施行规则（2026年10月13日公布，2026年11月13日施行）···规定了申请材料与不同情况下的申请时点（第12条·第13条）、异议申请（第14条）。
- 国土交通部，“《传贳诈骗特别法》施行令修正案于6日获国务会议通过”，2026年10月6日。
KDI经济教育与信息中心刊载版
eiec.kdi.re.kr
- 国土交通部，“9月中追加认定623起传贳诈骗受害者等案件”，2026年10月12日。
KDI经济教育与信息中心刊载版
背景知识
- 《Financial News》，“传贳诈骗受害者保证金三分之一最低保障……11月13日施行”，2026年10月6日。
查看报道
fnnews.com
- 《京畿新闻》（Gyeonggi Shinmun），“国土交委会通过租赁保证金三分之一国家保障‘传贳诈骗特别法修正案’”，2026年4月16日。···可了解小委员会上一并讨论二分之一支持方案的过程。
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kgnews.co.kr
📝 术语说明
注释
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对抗力：即使房东发生变更，也能向新房主主张自己承租人身份的法律效力。在接收房屋实际入住（占有）并完成迁入申报后，自次日起产生。若因搬家或户籍迁出导致占有或居民登记中断，则可能丧失对抗力。 ↩
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拍卖差额收益：指LH等公共住宅事业者拍下受害住宅时，以评估价等算出的收购价与实际拍卖竞得价之间的差额。受害者此前获得支持的方式通常是：将这笔差额转为租赁保证金继续在该房屋居住，或在搬离时领取该笔款项。 ↩
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优先受偿权：同时具备对抗力与确定日期的承租人，在拍卖、公卖价款中优先于后顺位债权人受偿分配保证金的权利。 ↩
-
分配要求：在拍卖程序中向法院申请“我也在这笔拍卖款中有应收款项”的行为。如果未在规定期限内提出，即使拥有优先受偿权，也可能无法参与分配。在公卖程序中，该手续被称为“配分要求”。 ↩
-
信托诈骗：房屋已委托给信托公司，原房东（委托人）本无权出租，却在未经信托公司同意的情况下擅自签订租赁合同并收取保证金的情形。由于是与法律上无合法出租权的人签订的无权合同，通过普通拍卖程序往往极难收回保证金。 ↩
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