피해자로 인정받은 날과 보증금이 돌아오는 날 사이

11월 13일, 새 창구가 열리기 전에 정리해 둘 것

지원 제도가 생겼다는 소식과 내 통장에 돈이 들어오는 순간 사이에는 어떤 확인이 필요할까요?

전세사기 피해자의 보증금 일부를 국가가 보장하는 ‘최소보장제’와 ‘선지급·후정산’ 제도가 2026년 11월 13일부터 시행돼요. 국회가 4월 23일 개정안을 통과시켰고(법률 제21634호, 5월 12일 공포), 정부가 10월 6일 국무회의에서 산정 기준을 담은 시행령을 의결했어요. 국토교통부는 올해 1회 추경에서 관련 예산 약 279억 원을 확보했다고 밝혔어요.

뉴스 제목만 보면 “보증금 3분의 1은 국가가 돌려준다”로 읽혀요. 그런데 법률·시행령·시행규칙 원문을 나란히 놓고 보면 실제로 돈을 받기까지 네 개의 관문이 있어요. 피해자로 결정되고, 최소보장 대상에 들어가고, 내 상황에 맞는 시기에 신청하고, 이후 회수한 돈과 정산하는 과정이에요. 이번 호에서는 이 네 관문을 차례로 나눠 볼게요. 개인별 지급 여부와 금액은 한국토지주택공사(LH) 심사로 정해지니, 이 글은 내 경우에 무엇을 확인해야 하는지 질문을 정리하는 용도로 읽어 주세요.

첫 번째 관문: 피해자 결정은 입장권이고, 모든 입장권이 같은 건 아니에요

모든 지원은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 특별법)에 따른 피해자 결정에서 시작해요. 임차인이 신청서를 시·도에 내면 30일 안에 피해 사실 조사를 마치고, 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 안건이 올라온 날부터 30일 안에(한 번에 한해 15일 연장 가능) 심의·의결해요. 결정문이 송달되면 그날부터 3년이 지원 신청기간이에요.

이 문턱이 낮지 않아요. 국토교통부 발표에 따르면 9월 한 달간 위원회가 심의한 1,642건 가운데 피해자로 가결된 건 623건이었어요. 583건은 요건 미충족으로 부결됐고, 208건은 보증보험이나 최우선변제금 등으로 보증금을 전액 돌려받을 수 있다고 봐서 적용에서 제외됐어요. 이의신청 228건은 기각됐고요. 9월 30일 기준 누적 결정은 41,559건이에요.

여기서 많이 놓치는 대목이 있어요. 특별법이 말하는 ‘전세사기피해자등’은 한 종류가 아니에요. 법 제2조제4호는 세 갈래로 나눠요.

• 가목(전세사기피해자): 제3조의 네 요건을 모두 갖춘 임차인이에요. 대항력¹·확정일자, 보증금 5억 원 이하(위원회가 2억 원 범위에서 상향 가능), 다수 임차인의 피해 발생 또는 예상, 임대인의 반환 의사가 없었다고 의심할 상당한 이유가 그 네 가지예요.
• 나목: 보증금 요건을 뺀 나머지 요건을 갖춘 임차인이에요. 보증금이 상한을 넘는 경우가 여기에 해당해요.
• 다목: 보증금 요건과 기망 요건을 갖추고 전입신고·확정일자를 받은 임차인이에요. 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 경우도 포함돼요.

새 최소보장제의 대상인 ‘최소보장피해자’는 이 중 가목과 다목 임차인이에요. 나목 임차인은 법 제25조의9 제1항에서 빠져 있고, 대한민국 국적이 없는 사람도 명시적으로 제외돼요. 다시 말해 피해자로 결정받은 사람 중에도 최소보장 창구에 설 수 없는 사람이 있어요. 결정문에 어느 목으로 결정됐는지가 적혀 있으니, 가장 먼저 확인할 서류는 결정문이에요.

두 번째 관문: ‘3분의 1 보장’은 더해 주는 돈이 아니라 바닥선이에요

최소보장제의 계산식은 시행령 제4조의4에 있어요. 생각보다 단순해요.

최소지원금 = 보증금의 3분의 1 − (경·공매 배당·배분액 + 임대인 등에게서 회수·변제받은 금액 + 이미 받은 경매차익²·임대료 지원액)

즉 지금까지 회복한 금액을 모두 더해서 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때, 그 모자란 만큼만 국가가 채워 줘요. 회복한 금액이 이미 3분의 1을 넘었다면 최소지원금은 없어요. 공인중개사 손해배상금처럼 다른 경로로 실제로 돌려받은 금액도 회수액에 들어가요.

국토교통부가 든 예시로 계산해 볼게요. 보증금이 1억 5,000만 원이면 최소보장금은 그 3분의 1인 5,000만 원이에요. 경매 배당으로 2,000만 원, 경매차익으로 1,000만 원을 받았다면 지금까지 회복액은 3,000만 원이에요. 그래서 최소지원금은 5,000만 원에서 3,000만 원을 뺀 2,000만 원이고, 최종 회복액은 5,000만 원이 돼요. 1억 5,000만 원 중 1억 원은 여전히 돌아오지 않은 상태로 남는 거예요.

신청할 수 없는 경우도 법에 정해져 있어요(법 제25조의9 제2항).

1. 자신의 피해주택을 직접 매수한 경우
2. 우선변제권³ 행사를 소홀히 해 경매 배당요구⁴나 공매 배분요구를 하지 않은 경우
3. 이미 선지급금을 받은 경우

두 번째 사유는 11월 13일 이후 처음으로 경매개시결정이 나거나 공매공고가 된 사건부터 적용돼요(부칙 제5조). 이미 진행 중인 경매에서 배당요구를 놓쳤다는 이유만으로 배제되지는 않는다는 뜻이에요. 반대로 앞으로 시작되는 경매에서는 배당요구를 하지 않으면 최소보장 창구가 닫혀요.

이미 피해자로 결정된 사람도 대상이에요. 부칙 제4조는 시행 전에 결정된 최소보장피해자에게도 새 조항을 적용하고, 이 경우 3년의 신청기간을 11월 13일부터 다시 센다고 정했어요.

그리고 꼭 따져 볼 조항이 하나 더 있어요. 최소지원금을 받으면 특별법 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없어요(법 제25조의9 제3항). LH가 피해주택을 사들여 경매차익을 보증금으로 돌려 최장 10년 동안 임대료 없이 살 수 있게 한 기존 지원이 바로 이 조항들에 근거해요. 현금 최소지원금과 주거 지원 중 어느 쪽이 나은지는 사람마다 다를 수 있으니, 이미 공공임대에 살고 있거나 매입을 요청한 경우라면 신청 전에 전세피해지원센터나 LH에 이 조항이 내 경우 어떻게 적용되는지 확인하는 게 좋아요.

세 번째 관문: 언제 신청할지는 내 집이 어디까지 처리됐는지가 정해요

최소지원금은 회복액을 확정해야 계산할 수 있어요. 그래서 시행규칙 제12조는 신청 시기를 피해주택이 처리된 경로에 따라 네 가지로 나눠요.

내 상황	신청할 수 있는 시점
LH 등 공공주택사업자에 피해주택 매입을 요청함	경매차익(차액) 산정 이후
공공주택사업자가 법 제25조제4항 단서에 따라 직접 매입함	매입 완료 이후
신탁사기 피해주택 매입을 요청함	차액 산정 이후
위 경우에 해당하지 않음	경매 배당·공매 배분 완료, 또는 신탁사기 피해주택이 제3자에게 매각된 이후

접수와 지급은 LH가 맡아요(시행령 제5조②). 신청서에는 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 신분증, 피해주택 등기사항전부증명서, 경·공매가 끝났다면 배당표나 배분계산서, 임대인에게 변제받은 돈이 있다면 그 증빙을 붙여요. 신탁사기 피해자는 신탁원부도 필요해요.

LH는 신청받은 날부터 90일 안에 지급 여부를 결정해야 해요. 서류 보완 등 부득이한 사유가 있으면 한 차례 30일까지 늘릴 수 있어요. 결정이나 금액에 이의가 있으면 행정기본법 제36조에 따라 LH에 이의신청을 할 수 있는데, 처분을 받은 날부터 30일 안이에요. 그러니 서류가 처음부터 갖춰져 있어도 신청부터 지급 결정까지 최장 석 달이 걸릴 수 있다고 보고 계획을 세우는 편이 안전해요.

네 번째 관문: 먼저 받는 사람에게는 조건이 붙어요

경매가 끝나야 신청할 수 있다면, 경매가 몇 년씩 늘어지는 사람은 계속 기다려야 해요. 이 문제를 풀려고 만든 게 선지급이에요. 다만 대상이 넓지 않아요. 법 제25조의10은 다목 임차인 중 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 임차인, 즉 신탁사기⁵ 같은 무권계약 피해자를 대상으로 해요. 법은 “그 밖에 대통령령으로 정하는 자”도 둘 수 있게 했지만, 이번 시행령 개정본에서 추가 대상을 정한 조항은 찾지 못했어요.

선지급금은 최소보장금에서 이미 변제받은 금액과 이미 받은 임대료 지원액을 뺀 금액이에요(시행령 제4조의5). 경매가 아직 끝나지 않았으니 배당액은 빼지 않아요. 국토교통부 예시로는 보증금 1억 5,000만 원에 임대료 지원액이 1,000만 원이면 선지급금은 4,000만 원이에요. 신청은 피해주택 처분이나 신탁사기 피해주택 매입이 끝나기 전까지 해야 해요.

먼저 받는 대신 세 가지 조건이 붙어요.

첫째, 국가(LH)가 임차보증금반환채권을 넘겨받으면 그 금액만큼 우선변제권도 함께 넘어가고, 선지급을 받은 사람은 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 해요(법 제25조의10 제3항). 대항력은 집을 점유하고 전입신고를 유지해야 생기는 권리라, 정산 전에 전입을 옮기면 문제가 될 수 있어요. 대항력을 잃어 우선변제권 행사가 막히면 지원금 반납 대상이 될 수 있어요(법 제25조의11 제2항).

둘째, 나중에 정산해요. 경·공매 배당 등으로 실제 회수된 금액(정산대상액)이 선지급금보다 많으면 그 차이를 추가로 받고, 같거나 적으면 추가 지급 없이 끝나요(시행령 제4조의5 제2항). 정산대상액이 선지급금보다 적어도 이미 받은 돈을 돌려 달라고 하는 구조는 아니에요. 다만 그 상태에서 나중에 임대인에게 보증금을 더 받아 내면, 그만큼은 반납해야 해요.

셋째, 신고 의무가 있어요. 최소지원금이나 선지급금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수했거나, 선지급을 받고 피해주택을 직접 샀다면 지체 없이 신고하고 반납해야 해요. 신고를 안 하거나 거짓으로 하거나 기한 안에 반납하지 않으면 3,000만 원 이하의 과태료가 부과돼요(법 제34조). 반납하지 않은 금액은 국세 강제징수의 예에 따라 징수해요.

네 관문을 한 줄로 보면

단계	담당	법정 기한	확인할 것
피해자 결정	시·도 접수 → 국토부 위원회	조사 30일, 심의 30일(+15일)	결정문에 적힌 결정 유형(가·나·다목)
최소보장 대상 판단	법 조문	없음	가목·다목인지, 국적 요건, 배제 사유
최소지원금 신청·결정	LH	결정 90일(+30일), 이의 30일	내 상황별 신청 시점, 회수액 증빙
선지급·정산	LH	결정 90일(+30일)	무권계약 피해 여부, 대항력 유지

오스왈드의 시선

이 제도를 읽으며 가장 눈에 띈 건 ‘최소보장’이라는 이름과 실제 작동 방식 사이의 거리예요. 이름은 국가가 일정 금액을 보장하는 것처럼 들리지만, 조문이 정한 건 피해자가 이미 회복한 돈을 모두 더한 뒤 남는 빈칸을 채우는 하한선이에요. 그 하한선도 결정 유형, 국적, 배당요구 여부, 신청 시점이라는 조건을 통과해야 닿을 수 있어요.

조건이 많다는 사실 자체를 문제로 보지는 않아요. 공공 재정으로 개인의 손실을 메우는 제도라면 중복 지급을 막는 계산식과 사후 정산 장치가 필요하고, 국회와 정부가 3분의 1과 2분의 1 사이에서 논쟁한 끝에 정한 선이라는 점도 기록해 둘 만해요. 다만 그 조건을 이해하는 부담이 대부분 피해자 쪽에 있다는 점은 짚어 두고 싶어요. 결정문의 ‘목’을 읽고, 내 경매가 어느 단계인지 따지고, 현금과 공공임대 중 하나를 고르는 일을 보증금을 잃은 사람이 스스로 해야 하니까요. 제도 안내가 “3분의 1 보장”이라는 숫자보다 “당신은 어느 관문 앞에 서 있는가”를 먼저 알려 주는 방식이면 좋겠어요.

마치며

이번 제도로 바뀌는 건 회복의 바닥선이에요. 보증금 전체를 돌려받는 길이 열린 건 아니고, 회복액이 3분의 1에 못 미치는 피해자에게 그 차이를 메워 주는 장치가 생긴 거예요. 11월 13일 이후 실제 접수 공지와 서식, 신청 창구는 LH와 국토교통부의 공식 안내로 다시 확인해 주세요. 개인별 상황은 전국 전세피해지원센터에서 상담받을 수 있어요.

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참고자료 & 더 읽기

핵심 출처

• 국가법령정보센터, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(법률 제21634호, 2026.5.12. 공포, 해당 조항 2026.11.13. 시행) ··· 제2조, 제3조, 제12조~제14조의2, 제25조의9~제25조의11, 제34조, 부칙 제4조·제5조를 확인했어요.
• 국가법령정보센터, 같은 법 시행령(대통령령 제36754호, 2026.10.13. 공포, 2026.11.13. 시행) ··· 최소지원금 산정(제4조의4), 선지급금 산정·정산(제4조의5), LH 위탁(제5조②)이 들어 있어요.
• 국가법령정보센터, 같은 법 시행규칙(2026.10.13. 공포, 2026.11.13. 시행) ··· 신청 서류와 상황별 신청 시점(제12조·제13조), 이의신청(제14조)을 정했어요.
• 국토교통부, “「전세사기특별법」 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결”, 2026.10.6. KDI 경제교육·정보센터 게재본eiec.kdi.re.kr
• 국토교통부, “9월중 전세사기피해자등 623건 추가 결정”, 2026.10.12. KDI 경제교육·정보센터 게재본eiec.kdi.re.kr

배경 지식

• 파이낸셜뉴스, “전세사기 피해자 보증금 3분의 1 최소 보장…11월 13일 시행”, 2026.10.6. 기사 보기fnnews.com
• 경기신문, “국토위, 임차보증금 3분의 1 국가보장 ‘전세사기특별법 개정안’ 의결”, 2026.4.16. ··· 소위원회에서 2분의 1 지원안이 함께 논의된 과정을 볼 수 있어요. 기사 보기kgnews.co.kr

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필자 안광섭 (오스왈드)은 세종대학교 겸임교수, INLEVEL9 전략 컨설턴트입니다. 경력, 연구, 저서와 최신 활동은 저자 소개에서 계속 갱신합니다. 최근 소식 · 2026년 8월: 2026 세종도서 교양부문 우수도서 선정.

📝 용어 설명

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각주

1. 대항력: 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임차인이라고 주장할 수 있는 힘이에요. 집을 넘겨받아 살고(점유) 전입신고를 마치면 다음 날부터 생겨요. 이사나 전입 이전으로 점유나 주민등록이 끊기면 잃을 수 있어요. ↩

2. 경매차익: LH 같은 공공주택사업자가 피해주택을 낙찰받을 때, 감정평가액 등으로 산정한 매입가와 실제 낙찰가의 차이예요. 피해자는 이 차액을 임대보증금으로 전환해 그 집에 계속 살거나, 퇴거할 때 지급받는 방식으로 지원받아 왔어요. ↩

3. 우선변제권: 대항력에 확정일자까지 갖춘 임차인이 경매·공매 대금에서 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리예요. ↩

4. 배당요구: 경매 절차에서 “나도 이 대금에서 받을 돈이 있다”고 법원에 신청하는 일이에요. 정해진 기한 안에 하지 않으면 우선변제권이 있어도 배당에서 빠질 수 있어요. 공매에서는 같은 절차를 배분요구라고 불러요. ↩

5. 신탁사기: 집이 신탁회사에 맡겨져 있어 원래 집주인(위탁자)에게는 임대할 권한이 없는데도, 신탁회사 동의 없이 임대차계약을 맺어 보증금을 받은 경우예요. 법적으로 적법한 임대권한이 없는 사람과 맺은 무권계약이라 일반 경매 절차로는 보증금을 회수하기 어려웠어요. ↩