被害者として認定された日と保証金が戻る日の間

11月13日、新たな窓口が開く前に整理しておくべきこと

支援制度ができたという知らせと、自分の口座にお金が振り込まれる瞬間の間には、どのような確認が必要でしょうか？

チョンセ（韓国の一括保証金型賃貸）詐欺被害者の保証金の一部を国が保障する「最低保障制」と「先支給・後精算」制度が、2026年11月13日から施行されます。 韓国の国会が4月23日に改正案を可決し（法律第21634号、5月12日公布）、政府が10月6日の国務会議で算定基準を盛り込んだ施行令を議決しました。韓国の国土交通部は、今年第1次補正予算で関連予算約279億ウォンを確保したと明らかにしました。

ニュースの見出しだけを見ると「保証金の3分の1は国が返還してくれる」と読めます。 しかし、法律・施行令・施行規則の原文を並べて見てみると、実際にお金を受け取るまでには4つの関門があります。 被害者として決定され、最低保障の対象に入り、自身の状況に合った時期に申請し、その後に回収されたお金と精算するプロセスです。今号では、この4つの関門を順を追って見ていきます。個別の支給可否や金額は韓国土地住宅公社（LH）の審査によって決まりますので、本稿はご自身のケースで何を確認すべきか、論点を整理する目的でお読みください。

最初の関門：被害者決定は入場券、ただしすべての入場券が同じではありません

すべての支援は「チョンセ詐欺被害者の支援および住居安定に関する特別法」（以下、特別法）に基づく被害者決定から始まります。賃借人が申請書を市・道に提出すると、30日以内に被害事実の調査を終え、韓国の国土交通部のチョンセ詐欺被害支援委員会が案件の上程された日から30日以内（1回に限り15日延長可能）に審議・議決します。決定書が送達されると、その日から3年間が支援の申請期間となります。

このハードルは決して低くありません。国土交通部の発表によると、9月の1か月間に同委員会が審議した1,642件のうち、被害者として可決されたのは623件でした。583件は要件未充足で否決され、208件は保証保険や最優先弁済金などで保証金の全額を回収できると見なされて適用の対象外となりました。異議申し立て228件は棄却されています。9月30日時点での累計決定件数は41,559件です。

ここで見落とされがちな重要な点があります。特別法が定める「チョンセ詐欺被害者等」は1種類ではありません。法第2条第4号は、これを3つに分類しています。

• イ（チョンセ詐欺被害者）：第3条の4つの要件をすべて満たした賃借人です。対抗力¹・確定日付、保証金5億ウォン以下（委員会が2億ウォンの範囲で引き上げ可能）、多数の賃借人の被害発生またはその予想、賃貸人に返還の意思がなかったと疑うに足りる相当な理由、の4点です。
• ロ：保証金要件を除く残りの要件を満たした賃借人です。保証金が上限を超過している場合がここに該当します。
• ハ：保証金要件と欺罔要件を満たし、転入届・確定日付を備えた賃借人です。適法な賃貸権限のない者と契約した場合も含まれます。

新しい最低保障制度の対象となる「最低保障被害者」は、このうちイとハの賃借人です。ロの賃借人は法第25条の9第1項で除外されており、大韓民国の国籍を持たない者も明示的に除外されています。つまり、被害者決定を受けた人の中にも、最低保障の窓口に立てない人がいるのです。決定書にどの号（イ・ロ・ハ）で決定されたかが記載されているため、何よりもまず確認すべき書類は決定書です。

第2の関門：「3分の1保障」は上乗せされるお金ではなく最低ライン

最低保障制度の計算式は施行令第4条の4にあります。思ったより単純です。

最低支援金 ＝ 保証金の3分の1 −（競売・公売の配当・配分額 ＋ 賃貸人等から回収・弁済を受けた金額 ＋ すでに受け取った競売差益²・賃料支援額）

つまり、これまでに回復した金額をすべて足しても保証金の3分の1に満たない場合に、その不足分だけを国が補填します。回復した金額がすでに3分の1を超えている場合、最低支援金はありません。公認仲介士の損害賠償金のように、別のルートで実際に返還された金額も回収額に含まれます。

韓国の国土交通部が挙げた例で計算してみましょう。保証金が1億5,000万ウォンであれば、最低保障額はその3分の1である5,000万ウォンです。競売の配当で2,000万ウォン、競売差益で1,000万ウォンを受け取っていたとすると、これまでの回復額は3,000万ウォンになります。そのため最低支援金は5,000万ウォンから3,000万ウォンを引いた2,000万ウォンとなり、最終的な回復額は5,000万ウォンになります。1億5,000万ウォンのうち1億ウォンは依然として戻らない状態のまま残るわけです。

申請できない場合も法律で定められています（法第25条の9第2項）。

1. 自身の被害住宅を直接買い取った場合
2. 優先弁済権³の行使を怠り、競売の配当要求⁴や公売の配分要求を行わなかった場合
3. すでに先払い金を受け取っている場合

2つ目の理由は、11月13日以降に初めて競売開始決定が出た、または公売公告がなされた事件から適用されます（附則第5条）。すでに進行中の競売で配当要求を逃したという理由だけで除外されるわけではないという意味です。逆に、今後始まる競売では配当要求を行わなければ最低保障の窓口は閉ざされます。

すでに被害者として認定された人も対象です。附則第4条は、施行前に決定された最低保障被害者にも新しい条項を適用し、この場合、3年間の申請期間を11月13日から改めて起算すると定めています。

そして、必ずよく検討すべき条項がもう一つあります。最低支援金を受け取ると、特別法第25条・第25条の2・第25条の3に基づく公共賃貸住宅支援を受けることができなくなります（法第25条の9第3項）。LH（韓国土地住宅公社）が被害住宅を買い取り、競売差益を保証金に充当して最長10年間賃料なしで暮らせるようにした従来の支援は、まさにこれらの条項に基づいています。現金の最低支援金と住居支援のどちらが良いかは人によって異なる可能性があるため、すでに公共賃貸に住んでいる場合や買い取りを要請している場合なら、申請前にチョンセ被害支援センターやLHに、この条項が自身のケースでどのように適用されるかを確認することをお勧めします。

第3の関門：いつ申請できるかは、被害住宅の処理段階で決まる

最小支援金は、回復額が確定して初めて計算できます。そのため、施行規則第12条では申請時期を、被害住宅が処理されたルートに応じて4つに区分しています。

自身の状況	申請可能な時点
LHなどの公共住宅事業者に被害住宅の買い取りを要請した場合	競売差益（差額）の算定後
公共住宅事業者が法第25条第4項ただし書に基づき直接買い取った場合	買い取り完了後
信託詐欺の被害住宅の買い取りを要請した場合	差額の算定後
上記に該当しない場合	競売配当・公売配分の完了、または信託詐欺の被害住宅が第三者に売却された後

受付と支給はLHが担当します（施行令第5条第2項）。申請書には、決定書、賃貸借契約書の写し、住民登録票抄本、身分証、被害住宅の登記事項全部証明書、競売・公売が終了している場合は配当表や配分計算書、賃貸人から弁済を受けた金銭があればその証明資料を添付します。信託詐欺の被害者は信託原簿も必要です。

LHは申請を受けた日から90日以内に支給の可否を決定しなければなりません。書類の補正などやむを得ない事由がある場合は、1回に限り30日まで延長できます。決定や金額に異議がある場合は、行政基本法第36条に基づきLHに異議申し立てができますが、処分を受けた日から30日以内です。したがって、書類が最初から揃っていても、申請から支給決定まで最長で3カ月かかることを見込んで計画を立てる方が安全です。

第4の関門：先に受け取る人には条件がつきます

競売が終わってからでなければ申請できないとすれば、競売が何年も長引いている人は延々と待ち続けなければなりません。この問題を解決するために作られたのが先払いです。ただし、対象は広くありません。法第25条の10は、（ハ）目の賃借人のうち適法な賃貸権限のない者と契約した賃借人、すなわち信託詐欺⁵のような無権契約被害者を対象としています。法律では「その他、大統領令で定める者」も指定できるようになっていますが、今回の施行令改正版で追加の対象を定めた条項は見当たりませんでした。

先払い金は、最小保障金からすでに弁済を受けた金額と、すでに受け取った賃料支援額を差し引いた金額です（施行令第4条の5）。競売がまだ終わっていないため、配当額は差し引きません。韓国国土交通部の例示によれば、保証金1億5,000万ウォンに対して賃料支援額が1,000万ウォンであれば、先払い金は4,000万ウォンになります。申請は、被害住宅の処分や信託詐欺被害住宅の買い取りが終わる前までに行わなければなりません。

先に受け取る代わりに、3つの条件がつきます。

第1に、国（LH）が賃借保証金返還債権を譲り受けると、その金額分だけ優先弁済権もあわせて移転し、先払いを受けた人は清算が終わるまで対抗力を維持しなければなりません（法第25条の10第3項）。対抗力は住宅を占有し転入届を維持して初めて発生する権利であるため、清算前に転出してしまうと問題になり得ます。対抗力を失って優先弁済権の行使が阻まれると、支援金の返還対象になる可能性があります（法第25条の11第2項）。

第2に、後から清算します。競売・公売の配当などで実際に回収された金額（清算対象額）が先払い金より多ければその差額を追加で受け取り、同額かそれ未満であれば追加の支払いはなく終了します（施行令第4条の5第2項）。清算対象額が先払い金を下回っても、すでに受け取ったお金の返還を求められる構造ではありません。ただし、その状態で後から賃貸人から保証金をさらに回収した場合は、その分を返還しなければなりません。

第3に、申告義務があります。最小支援金や先払い金を受け取った後に追加で保証金を回収した場合や、先払いを受けて被害住宅を自ら購入した場合は、遅滞なく申告して返還しなければなりません。申告をしなかったり、虚偽の申告をしたり、期限内に返還しなかったりした場合は、3,000万ウォン以下の過料が科されます（法第34条）。返還されない金額は、国税強制徴収の例により徴収されます。

4つの関門を1行で整理すると

段階	担当	法定期限	確認事項
被害者決定	市・道で受付 → 国土交通部委員会	調査30日、審議30日（＋15日）	決定文に記載された決定類型（イ・ロ・ハ目）
最低保障対象の判断	法律の条文	なし	イ目・ハ目か、国籍要件、除外事由
最低支援金の申請・決定	LH	決定90日（＋30日）、異議30日	自身の状況に応じた申請時期、回収額の証明資料
先払い・精算	LH	決定90日（＋30日）	無権契約被害に該当するか、対抗力の維持

Oswarldの視点

この制度を読み解く中で最も目に留まったのは、「最低保障」という名称と実際の仕組みとの隔たりです。名前からは国が一定額を保障してくれるように聞こえますが、条文が定めているのは、被害者がすでに回収したお金をすべて合算した上で、残る空白を埋める下限線です。その下限線にしても、決定類型、国籍、配当要求の有無、申請時期という条件をクリアして初めて届くものです。

条件が多いという事実そのものを問題視しているわけではありません。公的財政で個人の損失を補填する制度である以上、重複支給を防ぐ計算式と事後精算の仕組みは不可欠ですし、国会と政府が3分の1と2分の1の間で議論を重ねた末に定めた基準線である点も、記録に留めておく価値があります。ただ、その条件を理解する負担の大半が被害者側にあるという点は指摘しておきたいと思います。決定文の「目（細分項目）」を読み込み、自身の競売がどの段階にあるかを見極め、現金と公共賃貸のどちらかを選ぶという作業を、保証金を失った本人が自力で行わなければならないからです。制度案内が「3分の1保障」という数字よりも、「あなたは今、どの関門の前に立っているのか」をまず知らせてくれる方式であってほしいと思います。

おわりに

今回の制度で変わるのは、回収の最低ラインです。保証金の全額を取り戻す道が開かれたわけではなく、回収額が3分の1に満たない被害者に対して、その差額を埋める仕組みができたということです。11月13日以降の実際の受付告知や申請書式、申請窓口については、韓国土地住宅公社（LH）や国土交通部の公式案内であらためてご確認ください。個別の状況については、全国のチョンセ被害支援センターで相談することができます。

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💬 読者さんは、「国が保証金の3分の1を保障する」というニュースを初めて耳にしたとき、どのように受け止められましたか？ 最低ラインとして理解されたか、それとも追加支給として理解されたか、ぜひコメント欄でお聞かせください。

📨 チョンセの契約を控えている方や、保証金の問題で不安を抱えている方が身近にいらっしゃいましたら、ぜひこの記事をシェアしてください。

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参考資料と関連リンク

主要出典

• 国家法令情報センター、『チョンセ詐欺被害者支援および住居安定に関する特別法』（法律第21634号、2026年5月12日公布、該当条項2026年11月13日施行）……第2条、第3条、第12条〜第14条の2、第25条の9〜第25条の11、第34条、附則第4条・第5条を確認しました。
• 国家法令情報センター、同法施行令（大統領令第36754号、2026年10月13日公布、2026年11月13日施行）……最低支援金の算定（第4条の4）、先払金の算定・精算（第4条の5）、LH委託（第5条第2項）が含まれています。
• 国家法令情報センター、同法施行規則（2026年10月13日公布、2026年11月13日施行）……申請書類と状況別の申請時期（第12条・第13条）、異議申し立て（第14条）を定めています。
• 韓国国土交通部、「『チョンセ詐欺特別法』施行令改正案、6日の国務会議で議決」、2026年10月6日。 KDI経済教育・情報センター掲載版eiec.kdi.re.kr
• 韓国国土交通部、「9月中にチョンセ詐欺被害者等623件を追加決定」、2026年10月12日。 KDI経済教育・情報センター掲載版eiec.kdi.re.kr

背景知識

• ファイナンシャルニュース、「チョンセ詐欺被害者の保証金3分の1を最低保障…11月13日施行」、2026年10月6日。 記事を見るfnnews.com
• 京畿新聞、「国土委、賃借保証金の3分の1国家保障『チョンセ詐欺特別法改正案』を可決」、2026年4月16日……小委員会で2分の1支援案が併せて議論された経緯を確認できます。 記事を見るkgnews.co.kr

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著者 アン・グァンソプ（Oswarld） は世宗大学校 兼任教授、INLEVEL9 戦略コンサルタントです。経歴、研究、著書、最近の活動は著者紹介で更新しています。 最近の活動 · 2026年7月：HEMA-2: A Consolidation-Aware Tri-Memory Architecture with Multi-Channel Scheduling for Lifelong Conversational AI。

📝 用語解説

각주

1. 対抗力：家主が変わっても新しい所有者に対して賃借人であることを主張できる効力です。住宅の引き渡しを受けて居住し（占有）、転入届を済ませると翌日から発生します。引っ越しや転居によって占有や住民登録が途切れると失われることがあります。 ↩

2. 競売差益：LHなどの公共住宅事業者が被害住宅を落札する際、鑑定評価額などで算定した買い取り価格と実際の落札価格の差額です。被害者はこの差額を賃貸保証金に転換してその住宅に住み続けるか、退去時に支給を受ける形で支援を受けてきました。 ↩

3. 優先弁済権：対抗力に加えて確定日付まで備えた賃借人が、競売・公売代金から後順位の債権者に先立って保証金の配当を受けられる権利です。 ↩

4. 配当要求：競売手続きにおいて「自分もこの代金から受け取るべき金銭がある」と裁判所に申し立てることです。定められた期日内に行わないと、優先弁済権があっても配当から除外されることがあります。公売では同様の手続きを配分要求と呼びます。 ↩

5. 信託詐欺：住宅が信託会社に信託されており、元の家主（委託者）には賃貸する権限がないにもかかわらず、信託会社の同意なしに賃貸借契約を結んで保証金を受け取った手口です。法的に正当な賃貸権限がない人物と結んだ無権限契約であるため、通常の競売手続きでは保証金を回収することが困難でした。 ↩