2026.08.29제222호

390억 토지 매입 제안을 거절한 켄터키 모녀

켄터키 모녀가 2,648만 달러 토지 매입 계약 두 건을 되돌린 이유와, 계약서의 비밀유지 조항이 지역 합의와 협상을 어떻게 막았는지 정리했어요

사회

안광섭 (오스왈드)· INLEVEL9 글쓴이·편집자

구글 검색 선호 출처로 추가

켄터키 모녀가 390억 원 규모 매입 계약 두 건을 되돌린 이유

미국 켄터키주 메이스빌은 인구 8,700명의 작은 도시예요. 지난해 이곳 농장주들에게 낯선 회사가 찾아와 땅을 사겠다고 했어요. 제시 가격이 시세의 약 10배였고요.

델시아 베어와 어머니 아이다 허들스턴이 받은 제안은 합쳐서 2,648만 달러, 우리 돈으로 약 390억 원이었어요. 두 사람은 처음엔 서명했어요. 그리고 몇 달 뒤 그 계약을 되돌렸어요.

이런 이야기는 보통 ‘돈보다 소중한 것’이라는 결론으로 끝나요. 그런데 이 거래를 뒤집은 건 액수가 아니라 정보였어요. 두 사람은 계약서에 어떤 조항이 있고 그 땅에 무엇이 들어서는지 알게 된 뒤 서명을 되돌렸어요. 그 정보를 막은 장치가 바로 매수자가 협상을 빠르게 끝내려고 계약서에 넣은 비밀유지 조항이었어요.

390억짜리 제안이 왔어요

베어의 농장에서는 463에이커를 에이커당 4만 8,000달러에, 어머니 땅에서는 71에이커를 에이커당 6만 달러에 사겠다는 조건이었어요. 두 사람 몫을 합치면 2,648만 달러예요.

메이스빌의 소득 수준과 비교해볼게요. 이 지역 중위 가구소득은 약 3만 9,000달러예요. 미국 전체의 절반이 안 되고, 켄터키주 평균보다도 40% 가까이 낮아요. 주민 네 명 중 한 명이 빈곤선 아래에 있고요. 그러니까 이건 인생이 통째로 바뀌는 금액이에요.

땅을 사려는 이유는 2,080에이커 규모의 하이퍼스케일 데이터센터¹였어요. 전력 규모가 2.2기가와트인데, 대략 165만 가구가 동시에 쓰는 전기예요. 인구 8,700명 마을 옆에 중소도시 여러 개가 쓸 만한 전력을 소비하는 시설이 들어온다는 뜻이에요.

지역 입장에서 매력적인 조건도 분명히 있었어요. 정규직 400개, 건설 인력 수백 명. 이 카운티의 생산가능인구가 1만 1,000명 정도니까 작은 숫자가 아니에요. 재산세와 시설세로 시 예산이 두세 배가 될 수 있다는 전망이 나왔고, 경찰과 소방·구급에 최소 1,500만 달러, 상수도 개선에 8,000만 달러를 대겠다는 약속도 있었어요. 참고로 이 동네 수도관은 한 달에 한 번꼴로 터져요.

경제개발 담당자 타일러 맥휴는 지역 여론을 이렇게 정리했어요. 20%는 강하게 반대, 20%는 강하게 찬성, 나머지 60%는 이 논쟁이 빨리 끝나기만 바란다고요. 저는 이 논쟁이 빨리 끝나기를 바라는 60%의 주민들이 무엇을 알고 있는지에 관심이 갔어요.

계약서 7페이지에 있던 한 줄

매수 계약서 일곱 번째 장 맨 위에는 조항이 하나 있었어요. 이 거래와 관련한 어떤 정보도 말로든 글로든 다른 개인이나 단체에 알리지 말라는 내용이었어요. 어머니 허들스턴은 이 대목에서 화가 났다고 해요. 그리고 정확히 반대로 행동했어요. 이웃들을 불러 각자 받은 제안서를 서로 비교하기 시작한 거예요.

이 장면이 왜 결정적이냐면, 그때까지 매도인들은 자기 조건이 좋은지 나쁜지 판단할 근거가 하나도 없었거든요. 시세의 10배라는 숫자는 매수자 쪽이 알려준 정보였어요. 옆집이 얼마를 받는지, 이 땅에 무엇이 들어서는지, 사는 쪽이 누구인지 전부 몰랐고요. 개발 대리인이 밝힐 수 있었던 건 ‘포춘 500대 기술기업’이라는 한 줄뿐이었어요.

경제학에서 이런 상황을 정보 비대칭²이라고 불러요. 한쪽만 거래 대상의 실체를 알고 있을 때, 시장은 가격이 아니라 신뢰의 문제로 넘어가요. 그리고 신뢰가 무너진 시장에서는 좋은 조건도 거절당해요.

실제로 그렇게 됐어요. 2025년 7월, 주민들은 이 프로젝트가 거대한 데이터센터라는 걸 알게 됐어요. 베어는 자신과 어머니가 매수자의 계획을 온전히 모르는 상태에서 서명했다는 논리로 두 건의 계약을 모두 되돌리는 데 성공했어요. 흥미로운 건 매수자 쪽 반응이에요. 맥휴에 따르면 회사 측도 어차피 계약을 해지했을 거라고 했대요. 마지못해 판 사람을 이웃으로 두는 건 좋은 시작이 아니라는 이유였어요.

여기서 공정하게 짚고 갈 게 있어요. 비밀유지계약이 악의적인 장치는 아니에요. 후보 부지가 알려지는 순간 땅값이 뛰고, 경쟁사가 같은 지역에 붙고, 협상력은 사라져요. 부지를 여러 곳 놓고 비교하는 회사 입장에서는 합리적인 도구예요. 실제로 데이터센터 업계에서는 표준 관행이고, 맥휴 본인도 서명해서 자기가 아는 걸 말하지 못하는 처지가 됐어요.

문제는 이 도구가 설계된 전제예요. 비밀유지계약은 거래 상대가 기업일 때를 가정하고 만들어졌어요. 그런데 여기서 상대는 200년 가까이 한자리에 살아온 이웃 공동체였어요. 서로의 사정을 아는 게 당연한 곳에서 정보를 차단하면, 협상에 도움이 되기보다 이웃 사이의 신뢰를 깨뜨리게 돼요.

이익을 받는 사람과 부담을 지는 사람이 달라요

정보를 막으면 가려지는 게 하나 더 있어요. 편익과 비용이 서로 다른 사람에게 간다는 사실이에요.

땅을 판 사람은 수표를 받아요. 팔지 않은 사람은 대가를 받지 못한 채 2.2기가와트 규모 시설을 옆집으로 두게 돼요. 베어 본인도 이 아이러니를 인정해요. 자기가 거절했다고 데이터센터가 안 지어지는 게 아니거든요. 실제로 회사는 팔겠다는 사람들 땅으로 설계를 다시 짰어요. 거절한 사람이 보상 없이 부담만 지는 결말이 열려 있는 거예요.

이 구조가 만든 결과가 소송이었어요. 반대 측은 조례와 재구역화³를 문제 삼아 두 건의 소를 제기했는데, 켄터키 법 절차상 재구역화에 동의한 토지 소유주들을 피고로 걸어야 했어요. 평생 법정에 갈 일 없던 사람들이 3킬로미터 떨어진 이웃에게 소장을 받았어요. 첫 사건을 맡은 판사는 배우자가 카운티 서기로 회의록을 작성하고 조카가 찬성 측 온라인 모임에서 활동한다는 이유로 이해충돌 판단을 받아 사건이 다른 지역으로 넘어갔고요. 소송 여파로 회사는 매매 대금 지급을 미뤘어요. 돈을 기다리던 다른 농장주들까지 묶인 셈이에요.

반대로, 정보가 공개되자마자 협상력이 생긴 사례도 있어요. 부지 안에 있던 이동식 주택단지의 28가구는 처음에 이사비 2만 달러를 통보받았어요. 지역 정보기술 강사 출신인 재닛 개리슨이 방송사에 연락해 고령 거주자들의 인터뷰를 주선했고, 며칠 만에 이사비가 5만 달러로 올라갔어요. 개리슨은 이후 카운티 위원 선거에 반대 공약으로 나가 1,631표 중 75표 차이로 떨어졌어요.

정리하면 이래요. 비밀은 매수자의 협상력을 지켜줬지만, 동시에 지역이 스스로 합의를 만들 능력을 없앴어요. 누가 얼마를 받는지 모르면 공동 대응이 불가능하고, 남는 건 각자도생과 상호 불신뿐이에요.

참고로 매수자가 누구인지는 지금도 공식 확인되지 않았어요. 프로젝트용으로 설립된 법인의 등기 담당자가 과거 메타 부지로 밝혀진 여러 프로젝트에 관여했다는 정황이 공개 기록 청구로 나왔지만, 메타는 해당 지역 진출을 결정한 바 없다는 입장이에요. 저는 이 단계에서 회사를 특정하는 건 이르다고 봐요. 다만 특정할 수 없다는 사실 자체가 오늘 이야기의 핵심이라는 점은 짚어두고 싶어요.

한국은 정보가 아니라 절차가 비어 있어요

이 이야기를 남의 나라 일로 넘기기 어려운 이유가 있어요.

2025년 한 해 미국 전역에서 주민 반발로 중단되거나 지연된 데이터센터 사업이 최소 48건이에요. 한국의 최근 집계를 보면 수도권 데이터센터 인허가 33건 가운데 17건이 주민 반대로 지연되거나 무산됐어요. 절반이 넘어요. 서울 금천구 독산동은 공사가 전면 중단되고 건축허가 취소 소송까지 갔고, 경기 용인과 안양은 계획이 철회됐어요. 고양은 10개월가량 밀렸고, 서울 용산 이촌동은 지금도 진행 중이에요.

datacenter 한국에서는 사업자가 누구인지 대체로 알려져 있어요. 켄터키식 익명 매수는 거의 없어요. 그런데도 주민 반발로 사업이 지연되거나 무산되는 일이 있어요.

그러니까 한국에서 비어 있는 건 매수자 정보가 아니에요. 주민이 언제, 어떤 자격으로, 무엇에 대해 의견을 낼 수 있는지를 정해두는 절차예요. 인허가가 사실상 확정된 뒤에 열리는 주민설명회는 설명회가 아니라 통보거든요. 그리고 통보를 받은 사람이 쓸 수 있는 수단은 현수막과 소송밖에 없어요.

미국 사례에서 반대 측 변호사가 계속 요구한 건 사업 중단이 아니라 커뮤니티 베네핏 협약⁴이었어요. 회사가 이익을 가져가는 걸 막을 수 없다면, 지역이 무엇을 받을지 문서로 합의하자는 요구예요. 한국에는 이 장치가 사실상 없어요. 대신 기부금이나 지역 숙원사업 형태의 개별 보상으로 처리되죠. 개별 보상은 지역이 함께 지는 부담을 몇몇 개인에게 주는 돈으로 대신하는 방식이라, 주민 사이에 갈등을 만들게 돼요. 메이스빌에서 이웃끼리 소송하게 된 경로와 같아요.

국내 민간 데이터센터 시장은 2024년 약 6조 2,200억 원에서 2028년 약 10조 1,900억 원으로 커질 거라는 전망이 있어요. 지금 절차를 설계하지 않으면, 이 성장분의 상당 부분은 인허가 지연과 소송으로 묶일 거예요.

오스왈드의 시선

저는 몇 해 전 정보 비대칭이 어떻게 착취적 사업 구조로 굳어지는지를 다룬 논문을 쓴 적이 있어요. 그때 정리한 결론이 하나 있어요. 정보 격차는 상대를 속일 때보다, 상대가 스스로 판단할 재료를 못 갖게 만들 때 더 크게 작동한다는 거예요. 켄터키 사례가 딱 그 구조예요. 아무도 거짓말을 하지 않았어요. 그냥 아무도 말하지 못하게 했을 뿐이에요.

기업 전략을 짜면서 이런 장면을 반복해서 봤어요. 회사는 부지 확보를 조달 문제로 다뤄요. 최저가로, 최단기간에, 최소 노출로. 조달 관점에서 비밀유지계약은 정답이에요. 그런데 부지 확보는 물건을 사고 끝나는 일이 아니에요. 앞으로 20년간 같은 동네에서 물과 전기를 나눠 쓰며 살아야 하는 관계를 만드는 일이거든요. 그렇게 보면 첫 대화부터 정보를 차단하는 건 좋지 않은 선택이에요.

시간을 아끼려던 선택이 오히려 시간을 더 쓰게 만들기도 해요. 계약 정보를 감춰 협상을 빨리 끝내려는 선택이었지만, 메이스빌에서는 소송 두 건과 대금 지급 연기, 그리고 기한을 알 수 없는 법정 일정을 얻었어요. 제가 컨설팅에서 쓰는 판별법이 하나 있어요. 어떤 단축 수단이 실패했을 때 잃는 시간이 아낀 시간보다 세 배 이상이면, 그건 단축이 아니라 베팅이에요. 이 경우는 명백히 베팅이었고요.

그리고 이건 데이터센터만의 이야기가 아니에요. 조직 안에서도 똑같아요. 사업부 개편이든 인사 제도 변경이든, 대상자가 전체 그림을 모르는 상태에서 받은 동의는 나중에 반드시 취소돼요. 서명 자체가 무효라서가 아니라, 정보가 도착하는 순간 신뢰가 사라지기 때문이에요. 저는 조직 변화 프로젝트에서 “언제 알릴 것인가”를 커뮤니케이션 문제로 다루는 걸 여러 번 봤는데요, 그건 커뮤니케이션 문제가 아니라 동의의 유효성 문제예요.

마치며

세 줄로 정리할게요.

첫째, 390억을 거절한 이유는 금액이 아니라 정보였어요. 매도인들은 무엇에 동의하는지 모르는 상태로 서명했고, 알게 된 뒤 되돌렸어요.

둘째, 비밀유지계약은 매수자의 협상력을 지켜주는 대신 지역이 스스로 합의를 만들 능력을 없앴어요. 그 결과가 이웃 간 소송과 대금 지급 연기였고요.

셋째, 한국은 사업자를 알면서도 같은 결과를 겪고 있어요. 여기서 빠진 건 정보가 아니라 주민이 언제 어떤 자격으로 개입할 수 있는지를 정한 절차예요. 수도권 인허가 33건 중 17건이 그 공백에 걸려 있어요.

혹시 조직에서 큰 변화를 준비하고 계시다면, 발표 시점을 정하기 전에 이 질문을 한번 던져보시길 권해요. 지금 우리가 감추고 있는 정보가 상대에게 도착했을 때, 이 합의는 그대로 유지될까요? 유지되지 않을 것 같다면 아직 합의가 된 게 아니라, 반발이 나올 시점을 미뤄둔 것뿐이에요.

구독자님은 어떠셨나요? 나중에 전체 그림을 알고 나서 “이럴 줄 알았으면 동의 안 했을 텐데” 싶었던 순간이 있으셨다면, 그때 빠져 있던 정보가 무엇이었는지 댓글로 들려주세요. 사례가 모이면 다음 호에서 조직 안의 정보 비대칭 패턴으로 정리해볼게요.

💬 나중에 알고 나서 동의를 후회했던 순간, 그때 빠져 있던 정보가 뭐였는지 댓글로 들려주세요. 다음 호에 반영해볼게요. 📨 인허가나 지역 협상 업무를 하는 동료가 있다면 이 글을 전해주세요.

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참고자료 & 더 읽기

핵심 출처

Joseph Pisani, “The ‘Country Hicks’ Who Refused $26 Million from an AI Data Center”, The Wall Street Journal, 2026. ··· 오늘 글의 뼈대예요. 계약서 7페이지 함구 조항 대목을 특히 눈여겨보시면 좋아요.
Ledger Independent, “Second complaint filed amid proposed data center project in Mason Co.”, 2026.7. ··· 소장 원고와 피고 명단이 그대로 나와요. 이웃을 피고로 걸어야 했던 구조를 확인할 수 있어요.
WEKU, “Mason County gives final approval on rezoning properties for data center construction”, 2026.5.26. ··· 반대 측 변호인이 커뮤니티 베네핏 협약을 요구한 발언이 담겨 있어요.
뉴스핌, “용산 데이터센터 건립, 6일 주민설명회서 해법 찾을까”, 2026.8.6. ··· 수도권 인허가 33건 중 17건 지연·무산 수치의 출처예요. 한국 파트의 근거예요.

배경 지식

WVXU, “Data center near Maysville sparks debate about land use”, 2026.8.4. ··· 이동식 주택단지 거주자들의 상황을 가장 자세히 다룬 현지 보도예요.
기후에너지경제, “전력·물 잡아먹는 데이터센터, 미국서 주민 반발에 48건 좌초”, 2026. ··· 미국 전역의 좌초 건수를 정리한 기사예요. 켄터키가 예외가 아니라는 걸 보여줘요.
전기신문, “AI 전력 전쟁이 시작됐다”, 2026.1.15. ··· 국내 데이터센터 시장 전망과 계통 병목을 함께 짚은 기획이에요.

함께 읽으면 좋은 지난 호

필자 안광섭 (오스왈드)은 세종대학교 겸임교수, INLEVEL9 전략 컨설턴트입니다. 경력, 연구, 저서와 최신 활동은 저자 소개에서 계속 갱신합니다. 최근 소식 · 2026년 8월: 2026 세종도서 교양부문 우수도서 선정.

📝 용어 설명

각주

하이퍼스케일 데이터센터: 수십만 대 규모의 서버를 한 부지에서 운영하는 초대형 시설이에요. 일반 데이터센터가 10~25메가와트를 쓴다면 이쪽은 100메가와트를 훌쩍 넘어서, 전력망 입장에서는 도시 하나가 새로 생기는 것과 비슷해요. ↩
정보 비대칭 (information asymmetry): 거래 당사자 중 한쪽만 중요한 정보를 갖고 있는 상태예요. 중고차 시장에서 파는 사람만 차의 결함을 아는 상황이 고전적인 예시고, 이때 사는 쪽은 가격이 아니라 의심으로 판단하게 돼요. ↩
재구역화 (rezoning): 특정 토지의 용도 지정을 바꾸는 행정 절차예요. 농지를 산업용지로 바꾸는 식인데, 지역 계획위원회와 의회의 승인이 필요해서 주민 반대가 실제로 부딪히는 지점이에요. ↩
커뮤니티 베네핏 협약 (Community Benefits Agreement): 대형 개발 사업자가 지역사회와 맺는 구속력 있는 계약이에요. 고용 비율, 인프라 투자, 소음 기준 같은 약속을 문서로 못 박아서, 구두 약속이 나중에 뒤집히는 걸 막는 장치예요. ↩